A elemzői szegleteben dolgozó független pénzügyi szakértő úgy véli, hogy a következő pontokban leírt információk fontosak.
2023-ban kiválóan teljesítettek a pénzpiacok, különösen a magyar eszközök. Míg a nemzetközi kötvénypiacokon egészséges hozamemelkedés történt, a vezető tőzsdeindexek szép nyereséggel zártak. Az amerikai börze rendkívül sikeres évnek örvendett, és a német piacnak is történelmi csúcsra sikerült emelkednie. Természetesen felmerül a kérdés, hogy mi lesz ezután, hiszen korábban már írtam az amerikai gazdaság belső problémáiról. Mindenesetre először is örüljünk és értékeljük meg a tavalyi tőzsdei emelkedést, mivel valóban nagy igény volt rá.
A magyar piaci folyamatok különösen jól alakultak, talán túl szépen ahhoz, hogy igaz legyen. 2023-ban a budapesti tőzsde kiemelkedő teljesítményt nyújtott a különadók árnyékában. Meglesni, a Magyar Telekom részvénye duplázott (ami korábban az egyedüli magyar részvény volt, amiről külön írtam), az OTP részvénye pedig több mint 50 százalékkal emelkedett. Emellett a Mol részvénye is pozitívban zárt, bár kisebb mértékben. Érdemes megemlíteni, hogy a Mol kifizetett egy kiugróan magas, az árfolyamra vetítve 10 százalékos osztalékot is, tehát a Mol-tulajdonosok is boldogok lehetnek.
Annak ellenére, hogy a vezető termék (Vraylar hatóanyag) értékesítési adatai folyamatosan brutálisan jók lettek, láthatóan alulteljesítő a Richter részvénye. Megállapítható, hogy a Richter gyenge teljesítményét több tényező is befolyásolja. Általánosságban elmondható, hogy a gyógyszeripari szektor minden piacon büntetésben van, azonban a Richter esetében ez tovább súlyosbítódik azzal, hogy hosszú ideje egy nagy nemzetközi alap folyamatosan eladásokat hajt végre. Ez az alap gyakorlatilag minden emelkedés esetén azonnal elkezd eladni, és a Richter részvények átlagos forgalma egyszerűen nem tudja elviselni ezt a kilátásba helyezett eladói nyomást. Azonban nem kell aggódni, mert előbb-utóbb biztosan megszűnik az eladási nyomás, és talán a piac elismeri majd a cég valós készpénztermelésének értékét.
Az Állami Nyomda mellett más kisebb piaci értékű részvények is jól teljesítettek a BÉT-en, ezek közül az úgynevezett Mészáros-papírok. Az Opus mögött valódi fundamentális okot találtam, a többi részvény esetében viszont nem igazán. Például, ha megnézem a 4iG mérlegét, nehéz eldöntenem, hogy sírjak-e vagy nevessek, különösen a korábbi akvizíciók folyamatos leírásai és az adósságállomány láttán, ami nagy terhet ró a mérlegre. Érdemes megjegyezni, hogy a tőzsdén lévő szektortársa, a Magyar Telekom, még a tavalyi duplázás után is jóval olcsóbb, mint a Vodafone-túlsúlyos 4iG. Ha pedig figyelembe veszem az ESG (esg = környezettudatosság, társadalmi felelősségvállalás, jó kormányzás) tényezőt a vállalatértékelés során, akkor a telekom felé hajlik a mérleg nyelve, amikor a jó vállalatirányítás és menedzsment minőségről van szó.
Az elmúlt két évben a magyar kötvények nagyon rosszul teljesítettek, azonban tavaly megfigyelhető volt egy olyan hozamesés, amit nehéz lesz túlszárnyalni a közeljövőben. A MAX Index, amely a hosszabb lejáratú államkötvényeket tartalmazza, 26%-os nyereséget hozott a magyar kötvénypiacon, mivel a hozamok emelkedtek a fejlett piacokon a nagyobb jegybanki kamatemelések miatt. Én nem döntöm el helyettük, hogy jogos vagy sem ez a hozamesés, de érdemes megjegyezni, hogy miközben az MNB decemberben a jegybanki alapkamatot 10,75%-ra csökkentette, a hozamgörbe továbbra is körülbelül 6% körül van. Ez a közel 500 pontos különbség a jegybanki alapkamat és a hozamgörbe között példátlan, de be kell látnunk, hogy a piac mindig igazat mond. Még akkor is, ha a magyar kormánynak (elsősorban a Gazdaságfejlesztési Minisztérium) folyamatosan beleszólása van a piacba, például azáltal, hogy előírja a befektetési alapoknak a kötelező állampapírhányad megtartását.
Az amerikai gazdasági folyamatokban nagyon sok komoly strukturális problémát látok, ahogy korábban írtam. Kínáról mindenki írt már, ott is recseg-ropog a gazdasági növekedés. A német gazdaságpolitika ügyesen sikerült manővereznie, és jó esetben sikerül majd nullára kihozni a GDP-növekedést, valószínűleg nemcsak idén, hanem még jó pár évig. A tavalyi tőzsdei rali érdekes, a szemellenző felkerült mindenkire, és tőkebeáramlás vezette emelkedés zajlott. Persze az elemzők többsége rajzolja az árfolyamok mögé a „bizonyítékokat”, miért ér még többet az adott részvény. Nem tudom megmondani, meddig fog tartani ez a tőzsdei menetelés, de ugyanezt már átéltem egyszer, szinte pont azonos módon történt 1999-2000-ben is. Hova tovább innen, mit hozhat 2024 a magyar befektetők számára? A nemzetközi piacok törékeny helyzetben vannak.
A prémium állampapír hozama biztos pont lesz 2024-ben. Az inflációkövető állampapírok hozama a következő kamatperiódusban a hozamprémiummal 18 százalék felett lesz, míg az átlagos infláció 17,6-17,8 százalék körül lesz 2023-ban. Ez a (ráadásul adómentes) hozam rendkívül versenyképes lesz idén, ezért azok, akiknek megtakarításuk volt, az utolsó forintjukat is betették ebbe a konstrukcióba 2023 novemberében. Az ÁKK pedig már megszüntette ezt a megtakarítási terméket.
Az úgy tűnik, hogy fontossá vált a hazai megtakarítások hazai állampapírba átcsoportosítása, de a költségvetés számára már kényelmetlenséget jelent a hozamszint. Eltekintve attól a kis részletetől, hogy a magyar államot nem zavarta túlzottan ez a helyzet a növekvő inflációs környezetben – ne felejtsük el, hogy az inflációkövető papírok kamata csak egy évvel később követi a valós inflációt – amint az infláció láthatóan csökkent, kiderült, hogy a magyar állam nem nagyon hajlandó reálhozamot fizetni. Az elmúlt évben és az azt megelőző évben a magyar lakossági kötvénytulajdonosok valójában negatív reálhozamot realizáltak.
Gyorsan megszüntették, így az új kamatperiódusban először lesz valóban pozitív reálhozama a lakosság megtakarításainak a 2024-es új kamatperiódusban.
Két folyamat kavarog bennem a 2024-vel kapcsolatban. Az egyik, hogy mi történik a lakossági állampapírokkal 2025-től kezdődően, azaz amikor az inflációkövető állampapírok kuponjának nagyságrenddel alacsonyabb lesz a hozama. Mind a kormány, mind az MNB úgy gondolja, hogy az idei évre az infláció átlagosan 5 százalék körül alakul, vagyis a kamatprémiummal a lakosságnak már csak mintegy 6 százalékos hozamra lehet számítania a 2025-ös új kamatperiódusban. Az ugrásszerűen magas, 18 százalékos hozamhoz képest, a 6 százalék már nem tűnik annyira vonzónak – az a kérdés, hogy a több mint 7000 milliárd forintos állomány mekkora része dönt úgy, hogy kimozdul a PMÁP-ból és másik befektetési célpontot keres. Ez vezet minket a másik alapvető kérdéshez: hova megy a pénz, ha ebből a gigantikus állományból egy része (vagy akár nagy része) mozgásba lendül?
Ha csak a számokra tekintünk, akkor ha az állomány 10 százaléka kilép a PMÁP-ból, azt jelenti, hogy 700 milliárd forintot fogunk elveszíteni. Ha pedig a résztvevők 20 százaléka köszöni meg a részvételt, akkor ez az összeg 1400 milliárd forint lesz, és így tovább. Emellett ne feledjük, hogy 2025-ben a lakosságnál landoló kamat összege 1260 milliárd forint lesz. Tehát a kamat és a lehetséges kilépők együttesen legalább 2000 milliárd forintot tesznek ki. Ez már olyan nagy összeg, hogy bárhová is áramlik ez a pénz, az magában foglalja a magyar megtakarítási piac minden szegmensét, és jelentős további keresletet generál.
A lakossági ingatlanpiac az egyetlen olyan eszközosztály, ahol 2022-23-ban nem emelkedtek az árak. Bár sosem voltam nagy lakóingatlan-hívő, mindig a saját tulajdonú ingatlan mellett álltam a bérelni vagy megvenni kérdésben, ellentétben sokakkal.
Először is, fontos kiemelni, hogy a lakóingatlan-piacon reálértéken számolva jelentős korrekció zajlott, amilyen mértékűre legutóbb a 2008-as pénzügyi válság idején volt példa. Az elmúlt másfél évben a Magyar Nemzeti Bank országos aggregált reál lakásárindexe szerint a lakóingatlanok reálértéke 18 százalékkal csökkent. Azonban ki kell emelni, hogy ez a statisztika kissé félrevezető lehet, mivel az új építésű, drága lakások esetében ár emelkedést tapasztalhatunk, viszont a használt és korszerűtlen energetikájú ingatlanoknál komoly értékvesztés történt, még nominális értelemben is. Gyakran találkozhatunk olyan ingatlanok hirdetéseivel, amelyek reprodukciós költségei (felújítással együtt) jóval alacsonyabbak, mint amennyibe az építkezésbe való belefogás kerülne.
A CSOK és a babaváró 2015-ös bevezetése és a 2023-as részleges kivezetése nélkül természetesen nem tudunk beszélni a lakóingatlanokról. A bevezetés valóban segített a családoknak, de jelentősen torzította a piacot és az árakat. A jogosultak körének jelentős csökkentésével a \”forró pénz\” is eltűnik a piacról, ami tavaly már nagyrészt megtörtént. Fontos megemlíteni a lakóingatlanoknál a kivitelezési költségek alakulását is. A CSOK miatt fellendült a lakóingatlanpiac, de az orosz-ukrán háború kitörése után az árak stabilizálódtak, ami segítette a kivitelezési költségek tervezhetőségét. Emellett a kormányzat igyekszik alacsony hitelkamatokkal ösztönözni a fogyasztást, ami pozitív hatással lehet az építőiparra.
Az elmúlt évtizedben Magyarországon évente átlagosan körülbelül 20 ezer új lakás (és üdülő) épült a KSH adatai szerint. Az új lakások számára vonatkozó adatok változóak voltak az évek során.
Érdekes tény, hogy 1980-ban még 89 065 új lakást adtak át, de ez a szám jelentősen csökkent 1990-re, mindössze 43 771 új lakásra. A piac legmélypontja 2013-ban volt, amikor mindössze 7 293 új lakást építettek.
Az alábbi táblázat bemutatja a teljes kínálat hány százalékát képviselné, ha valaki 100 millió forintot költene egy újonnan épített ingatlanra. Fontos megjegyezni, hogy a 100 millió forint egy nagyon magas összeg, és az adatok nem pontosak. Azonban még akkor is, ha alacsonyabb értékként vesszük figyelembe, még mindig nagy része lenne az éves teljes kínálatnak.
Régiónként és településformánként jelentős különbségek vannak az új építésű ingatlanok árában. Ez azt jelenti, hogy a piacon jelentős árkülönbségek vannak az egyes területek között.
Fontos megjegyezni, hogy összesen 2 000 milliárd forint friss pénzre számoltam, de csak 1 260 milliárd forint az összeg, amit a kamatokból nyernek. A többi összeg pedig az, amit a kamatforduló előtt vagy után visszaváltanak az ügyfelek.
A magyar ingatlanpiacról szóló táblázatban szereplő összegek valódi, szabadon felhasználható pénzek, amelyek az elmúlt években tapasztalt stagnálást végleg le fogják zárni. Nem tudom pontosan megmondani, hogy a PMÁP-ból származó jövedelmek hány százaléka kerül majd az ingatlanpiacra, de számos jel szerint jelentős fellendülés várható a közeljövőben. Különösen az idei második félévben észrevehető élénkülés várható a magyar ingatlanpiacon.
Az eszközosztálynak jelentős korrekciója van, a hitelkamatok alacsonyabbak, van friss pénz nagyon sok, a költségek kiszámíthatóbbak és a keresletet valószínűleg nem fogja csökkenteni az új családtámogatási CSOK+. Kissé túl szép ahhoz, hogy igaz legyen.
Az emberek egyre kevésbé veszik komolyan a sok kockázatot, ami csúsztatásokhoz vezethet a pénzügyi rendszerben. A túlzottan magas államadósság és a vállalati értékelések is részt vesznek ebben a problémában. Sok tényező egybeesik, és ezek mind hordoznak magukban veszélyeket. Noha senki nem figyel erre kellőképpen, a kockázatok még mindig jelen vannak.
Bár közel száz éves Irving Fisher képlete, a mai napig működik. Az elmélet és a képlet, amely magyarázatot adott az 1929-es gazdasági összeomlásra, még mindig aktuális.
Az idei közgazdász vándorgyűlésen számos fontos üzenet hallatszott, továbbá világossá vált, hogy a Matolcsy-Nagy-Varga triumvirátusban ki a legerősebb. Emellett több kapcsolódó cikk is megjelent az elmúlt héten, amelyek részletesen tárgyalják ezt a témát.
A cikk szerzője szerint ez az új forrás segíthet abban, hogy a piac élénküljön, és komolyabb kereslet induljon meg a lakások iránt. Azt is megemlíti, hogy a korábbi években a lakáspiac lassan növekedett, és az ingatlanárak is stagnáltak. Azonban a mostani állampapír-szivárgás lehetőséget nyújthat a befektetőknek, hogy a korábban stagnáló piacon értékes ingatlanokat vásároljanak. A cikk végén a szerző arra is rámutat, hogy ezek a változások jelentős hatással lehetnek a magyar gazdaságra, és a lakáspiac élénkülése hozzájárulhat a gazdasági növekedéshez.
